こんにちは!
今回のテーマは、重要事項説明書(35条)と37条書面(契約書面)記載事項の見極め方テクニックです。
宅建士の勉強をしていると、覚える量の多さにびっくりして、さらにどちらだったかわからなくなてしまうのが、重要事項説明書と37条書面ではないかと思います。
今回は、問題でどちらだったかわからなくなってしまった場合の見極め方について解説していきます。
重要事項説明書とは
まず、重要事項説明書(35条)とは、契約前に、これから契約する物件の重要な内容をお客さんに伝える重要な書類です。
こちらは、主に物件の内容が記載されています。
例えば、登記されている内容や、設備が整備されているかどうかなど、その土地や建物の物件の概要が主に記載されます。
ですから、37条書面の記載事項となっている、賃料・価格、引渡しの時期などは、対象外となります。
37条書面とは
37条書面は、契約の内容を記載した書面です。ですから、交付するのは、契約後ということになります。通常は、契約書として交付されることが多いようです。
こちらは契約の内容ですから、法令上の制限や設備の状況などの物件の情報は記載事項ではありません。
見極め方
見極め方は簡単です。同じ物件でも契約する人によって、基本的に内容が違わないのが重要事項説明書、違うことがあるのが37条書面の記載事項です。
例えば、登記されている内容(所有権、抵当権など)、法令上の制限に関する内容などは、契約する人(お客さん)が誰であっても、変わることはありません。ですから、重要事項説明書と分かります。
また、紛らわしい項目として、重要事項説明書には、契約不適合責任の保険に関する記載内容がありますが、契約不適合責任=37条書面と覚えていると間違えます。
保険は、この物件には保険をかけるかどうかですから、契約者によって変わるというよりも物件によって変わる(古い物件だったらかける、新しい物件などはかけない)といった物件によって選択すると覚えておきましょう。
対して、37条書面には、契約不適合責任の免責に関する事項は任意的事項として項目があります。これが、重要事項説明書とこんがらがる人がいますが、この項目は、契約する人によって異なる、契約の内容ですから、重要事項説明書の記載事項ではないことがわかります。
37条書面は、契約の内容ですから、人によって変わることがあるわけです。
賃料もそうですね。交渉によって、変動することもあるでしょう。
対して、重要事項説明書の記載事項である、敷金については、人によって変わることもあるでしょうが、基本的には物件の応じて変化するものなので、重要事項説明書の記載事項であるとわかります。
このように、模試試験で迷ったら、実際のやり取りを頭に浮かべ、交渉によって変わるかもしれないものは37条書面、そうではないものは重要事項説明書の記載事項と覚えておきましょう。
もちろん、しっかり学習して、こういったテクニックを使わなくても、問題が解けるようになっておきたいモノではありますね。